Mise en copropriété - Juris Diagnostics Immobiliers

La mise en copropriété d’un immeuble bâti est réglementée par la loi du 10 juillet 1965, modifiée notamment par la loi du 13 décembre 2000 (dite Loi « SRU »)

C’est une opération complexe pouvant nécessiter différents documents préalables techniques (diagnostic amiante, diagnostic plomb,…), accompagnés de plans (réaliser en triangulation), comprenant également un état descriptif de division et le règlement de copropriété Chaque lot mis à la vente ou à la location doit être pourvu du dossier de diagnostics techniques (diagnostic de performance énergétique, plomb, termites,…) établis par des diagnostiqueurs certifiés.

De multiples compétences techniques et juridiques sont nécessaires pour une mise en copropriété.

Confier l’ensemble de ce travail à notre société, spécialisée dans ce domaine.

La mise en copropriété: procédure répartitions de charges et tantièmes

Pour tout immeuble bâti :

  • Chaque partie privative se voit attribuer une quote-parts des parties communes et éventuellement des quotes-parts dans les parties communes spéciales.
  • Cette ou ces quotes-parts sont dénommées en tantièmes (le plus souvent millièmes) et tiennent compte de la nature, de la superficie et de la situation, de la situation et de l’exposition des lots.
  • Les tantièmes déterminent le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire pour voter en assemblée générale
  • Ces tantièmes servent également de base à la répartition des charges générales et spéciales. Attention : certaines charges peuvent être réparties en fonction de critères différents (ascenseur, eau chaude…).
Loi 65-557 art. 5, 10 et 12 ; Loi 2000-1208 art. 76

Pour tout immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997 et dont un diagnostic antérieur a conclu par l’obligation d’un contrôle amiante périodique

  • Ce contrôle porte uniquement sur les flocages, calorifugeages ou faux-plafonds contenant de l’amiante.
  • Des travaux de désamiantage peuvent devenir obligatoires à l’issue de ce contrôle.
  • Sous certaines conditions, il doit être renouvelé tous les 3 ans.
articles L.1334-16 à L.1334-17 du Code de la Santé Publique, circulaire n°98-589 du 25 septembre 1998, norme NF X 46-020

Division, état descriptif de division

Pour tout immeuble bâti :

  • L’état descriptif de division identifie les parties privatives, intitulées lots, par numéro ainsi que toute information inhérente à ces lots.
  • Il contient ainsi : la désignation et la description du ou des bâtiments, les plans qui délimitent la consistance de chaque partie privative, la désignation des lots avec une description, la destination de chacun des lots et les tantièmes de copropriété généraux ou spéciaux.
  • Un tableau récapitulatif est obligatoire. Il doit être publier au fichier immobilier à la conservation des hypothèque. Il peut être inclus dans le règlement de copropriété. Il doit être actualisé en fonction des modifications affectant les lots.
Loi 65-557, Décret du 17 mars 1967 modifié

Règlement de copropriété

Pour tout immeuble bâti

Le règlement de copropriété est un acte conventionnel qui fixe les droits et obligations des copropriétaires et détermine les règles de fonctionnement interne de la copropriété. Il est obligatoire pour toute copropriété.

Il indique notamment :

  • la destination de l’immeuble (commerce, habitation, mixte,…),
  • les parties communes et privatives, la manière dont sont administrées les parties communes, la répartition des charges de copropriété, la méthode de calcul de la répartition des parties communes et charges.

Peuvent y être ajouté, entre autres, l’état descriptif de division.

  • Il est rendu officiel par un acte notarié de dépôt publié au fichier immobilier à la conservation des hypothèques.
  • L’établissement et le dépôt du règlement sont un préalable à la première vente d’un lot privatif. Tout nouveau copropriétaire en reçoit un exemplaire de la part du notaire lors de la signature de l’acte de vente. Un bailleur doit en remettre à son locataire les clauses se rapportant aux conditions d’usage de l’immeuble.
Loi 65-557, Décret du 17 mars 1967 modifié

Dossier de diagnostics techniques pour chaque lot

  • Toute vente ou location doit s’accompagner d’un dossier de diagnostics techniques établi par un diagnostiqueur certifié, impartial et assuré.
  • Vente d’un lot, suivant caractéristiques du lot (Voir fiche Vendeur, vos obligations) : diagnostic de performance énergétique, diagnostic amiante, constat des risques d’exposition au plomb, état de présence de termites, état des risques naturels et technologiques, état de l’installation intérieure de gaz, état de l’installation intérieure d’électricité, certification de surface (Carrez),
  • Location d’un lot, suivant caractéristiques du lot (Voir fiche Bailleur, vos obligations) : diagnostic de performance énergétique, constat des risques d’exposition au plomb, attestation de superficie, état des risques naturels et technologiques.
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